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domingo, 16 de julho de 2017

ANÁLISE CARTEIRA DE FII'S - CORRIDA DOS RATOS A FUGA


Análise da carteira de FII’s sob o olhar de um investidor amador na data mencionada.
Importante !! Isso aqui é apenas um exercício pessoal e de registro da minha tentativa de obter uma melhor a performance nos ativos de fundos imobiliários.

Muitos dos argumentos são baseados em consultas de dados (relação abaixo) e feeling pessoal. Contudo não sou profissional e erro bastante. A única coisa que me salva é trabalhar muito e poupar bastante, o resto é apenas uma tentativa de potencializar meu capital.

Então, de forma alguma estou recomendado esses ativos, que por sinal alguns já me deram até dor de cabeça (veja até o final). Então faça a leitura de forma a criticar e se possível agregue o post com comentários. Forte abraço !!






Pela ordem:


HGLG11 CGHG Logística – Participação na carteira 8,1%

Tipo:  Imóveis Industriais/Logísticos

Prós: Apesar da vacância o fundo continua se mantendo dentro de um limite aceitável. Bons ativos.

Contras: Vacância física e financeira tem aumentado. Cota sobrevalorizada.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


VRTA11 Fator Verita – Participação na carteira 7,5%

Tipo:  Papéis (CRI, LCI, etc.)

Prós: DY muito estável, distribuindo ao investidor proventos dentro de certa previsibilidade.

Contras: Prazo de duração de 12 anos a partir do lançamento (2010). Devido a queda da Selic, o fundo vem sofrendo fortes variações nas suas cotas.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


HGRE11 CSHG Real Estate –  Participação na carteira 9,5%

Tipo:  Imóveis Comerciais (Escritórios)

Prós: Fundo vem tendo um desempenho bom apesar do mercado turbulento. Sua ABL está dívida em 4 estados, sendo SP o maior mercado. Estratégia de gestão ativa, o que pode trazer bons ganhos aos cotistas.

Contras:  O fundo vem mantendo um patamar ocupação x vacância quase que fixa, sua vacância encontra-se na faixa de 24%. Possui imóveis aqui no Rio de Janeiro, mercado deprimidíssimo por conta de todo cenário macro e o mercado de petróleo. Contudo, os imóveis são bem localizados e já estabelecidos no mercado Carioca (Torre do Rio Sul e edifício Teleporto).

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.



MXRF11 Maxi Renda – Participação na carteira 6,9%

Tipo:  Misto - Constituição do patrimônio (06/17): 17% Cotas de FIIs, 70% CRI, 4% Renda Fixa e 9% Imóveis.

Prós: Em maio/2017 fundo incorporou ao seu patrimônio o FII XPGA11 e teve as cotas desdobradas em 1/10. O que teve boa repercussão e trouxe muitos investidores pro FII e consequente elevação do preço de sua cota.

Contras: Último provento distribuído sofreu uma queda a se estudar. Contudo a administradora esclareceu alguns pontos:

“Os valores de distribuição de rendimento, por cota, divulgado em 30/06/17 referente a junho/17, sofreu impacto negativo em função de quatro fatores:
1) Vendas de cotas de FII (SDI) que não estavam gerando renda atrativa vis a vis o custo de oportunidade, e gerou prejuízo na venda das cotas, mas em prol de aumento de rentabilidade (yield). Surgiu uma oportunidade de zerar a posição de uma única vez, por meio de um “block trade”;
2) Tendo em vista que muitos CRIs que compõem o portfólio do FII tem rentabilidade indexada ao IGPM, com a deflação do IGPM no mês corrente, o fundo foi diretamente impactado;
3) O Fundo adquiriu cotas do BCFF
(oferta das novas cotas) e não recebeu a rentabilidade dessas cotas. O MXRF
e os demais investidores que entraram na oferta, somente receberão os rendimentos após o encerramento da oferta que foi no final de Junho, neste sentido, o MXRF
só receberá em 10/07.
4) Concentração de despesas esporádicas como (i) auditoria da incorporação e (ii) despesas cobradas pela bolsa no processo de incorporação, como por exemplo: split de cotas e leilão das cotas (frações da relação de troca).”

Probabilidade de continuar no investimento: Avaliando aumentar posição.



CXRI11 Caixa Rio Bravo – Participação na carteira 13,8%

Tipo:  Misto

Prós: Rentabilidade e preço da cota sem matem flutuante perto do seu valor patrimonial. Tem trago ótima rentabilidade na carteira.

Contras: Quem compra cotas desse fundo, está comprando a gestão de seus administradores e gestores, nesse caso a Caixa e a Rio bravo.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável


CEOC11 Cyrela Commercial Properties – Participação na carteira 12,8 %

Tipo:  Imóveis Comerciais (Escritórios)

Prós: O fundo detêm sete andares e meio da Torre South Corporate do Edifício Corporate Executive Offices (CEO) (Rio de Janeiro - RJ). Tive a oportunidade de visitar o prédio várias vezes antes das reformas que o FII está/tocou no empreendimento. O prédio é muito bom. Vacância de 0%, pois assinou contrato  com a TIM por 15 anos.

Contras: O Fundo para fechar contrato se atribuiu uma série de afazeres e deveres com a TIM, sendo assim fica responsável por melhorias e consequentes gastos, o que traz para o cotista nenhum centavo de provento após a RMG. A expectativa que até o fim desse ano comece a pingar os primeiros centavos. Monoativo.

Probabilidade de continuar no investimento: Avaliando aumentar posição antes do começo da distribuição de proventos (o que na minha visão chamará atenção)


MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário – Participação na carteira 11,9 %

Tipo:  Desenvolvimento

Prós: Como o próprio nome do fundo diz, o mesmo vista desenvolver empreendimentos imobiliários para posterior venda, distribuição e novo clico de desenvolvimento. Me agrada muito saber que um fundo com essas características tem como premissa a existência por tempo indeterminado. Já possuí ativos e já realizou vendas.

Contras: Por ser um fundo de desenvolvimento e por tempo indeterminado (novidade no mercado), o fundo pode passar por momentos péssimos como agora, para realizar os estoques. Porém existem estratégias de entradas/fases do empreendimento, o que pode amenizar os impactos macros.

Probabilidade de continuar no investimento: Aumentarei posição com cautela, pois o fundo parece ter caído no gosto do investidor. Aguardarei a gestão tomar mais posicionamentos e os novos empreendimentos que aí estão serem liquidados.


CTXT11 Centro Têxtil Internacional – Participação na carteira 12,2%

Tipo:  Tijolo

Prós: Um dos fundos de mais antiga constituição (1995) de minha carteira de FII. Gosto muito desse FII apesar de ser um mono ativo e ter sua renda muito atrelada ao Itaú (maior locatário). Fundo com preço de cota muito baixo, comecei comprando com os pingados que caiam de proventos.

Contras: Mono ativo, praticamente mono inquilino (participação do Itaú muito efetiva na renda).

Probabilidade de continuar no investimento: Todo mês mais um pouco.


BBPO11 BB Progressivo II – Participação na carteira 8,9 %

Tipo:  Imóveis Comerciais (Agências de Bancos)

Prós: O fundo possui 64 imóveis (sendo 59 agencias bancarias) espalhadas pelo Brasil (sendo 30 em São Paulo) locado para o Banco do Brasil. Imóveis negociados na modalidade Sale and Leaseback. Contratos de aluguel tem duração de 10 anos (até nov/2022) e são corrigidos anualmente pelo IPCA.

Contras:  A Perenidade do fundo hoje está limitada a 2022. Vale ressaltar que o mercado de bancos está sofrendo mudança com a revolução dos aplicativos, mas acredito que é algo que não deve ter um impacto negativo no curto/médio prazo.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


BCFF11 BTG Fundo de Fundos – Participação na carteira 8 ,4%

Tipo:  Fundo de Fundos

Prós: Gestão ativa, o objetivo do fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos (“Ativos-Alvo”), ou de direitos a eles relativos.

Contras: O fundo vem perdendo valor de mercado mês a mês, o que pode puxar a rentabilidade para baixo se não bem balanceada. Nos últimos 12 meses o fundo rendeu apenas pouco mais de 1% do que a Poupança.

Probabilidade de continuar no investimento: Pouca. Estou planejando desinvestimento nesse ativo.


Os que se foram ao longo de 1 ano de investimento em FII :

FEXC11B
RBVO11
RBGS11
BPFF11
CPTS11B
KNCR11
BCIA11
BCFF11 – Berlinda


Sites em faço consultas, pela ordem:

http://fiis.com.br/
http://www.fundsexplorer.com.br
http://www.scanfii.com.br/
https://tetzner.wordpress.com/category/fiis/

https://bastter.com/mercado/fii/

Sucesso à todos.



sábado, 1 de julho de 2017

ATUALIZAÇÃO PATRIMONIAL JUN/17 (+4,65% ou 3.018,78)


INTRODUÇÃO
Fim do primeiro tempo ! O juizão apita e o primeiro semestre foi pro beleléu. Agora é hora de ver o que deu certo nesses primeiros seis meses, ajustar a tática de jogo e partir com garra pro segundo semestre de 2017.


Vamos aos números amigooo!!!:

CARTEIRA ATUALIZADA

 
 


GRÁFICO DA RENDA FIXA


GRÁFICO DA RENDA VARIÁVEL


RENDIMENTOS DOS FII’S


CURTO – MÉDIO – LONGO PRAZO (COMPASS)

META 2017.2

 Essa foi minha cara no trabalho quando eu conferir os nº as 18:00 da tarde de sexta-feira. E agora, e agora ? Posso gritar !? Meta atingida porra !
Clica aí para visualizar melhor !
CONCLUSÃO
Agora o jogo voltou a ficar ao meu favor. Estava sentindo falta de alcançar um objetivo. Os meses estavam sendo bem duros no quesito finanças, sem falar que a viajem de fevereiro me comeu uns 5K, mas continuo com o mesmo plano, trabalho e aporte. Como dito no último post, a meta que eu tenho em mente é 100 K. Porém, matematicamente eu só posso chegar nos 89K, mas vai que….
Já que o primeiro semestre foi favorável vamos comemorar. Pode acender a churrasqueira e vamos dançar até o sol raiar !
Mentira, tenho que estudar para última prova da faculdade. Outra meta que será atingida se Deus quiser agora em Julho.
É isso aí negada, ta aí meu primeiro gol de 2017, que venha goleada nesse ano, boa sorte para todos e bons ganhos.





sexta-feira, 16 de junho de 2017

META FINANCEIRA PARA 2017.2

 Repetindo a dose e o costume adotado em 2016, estou lançando oficialmente a meta para o segundo semestre de 2017.
Esse ano está bem ruinzinho para investimentos, poderíamos chamá lo até de ano Temer.

Brincadeiras a parte, apresento-os novo quadro de metas:
META 2017.2 (R$ 89.347,71)


Não vai ser fácil, mas estou seguindo a mesma metodologia de antes. Previsão de fluxo de caixa, rendimentos medianos com base nos primeiros seis meses (% junho incompleto) e muita frugalidade nos hábitos em casa.
Embora pareça uma meta humilde, de todo capital auferido no ano de 2017 pretendo acumular cerca de R$ 31.128,60, tomando como base que comecei a aportar em fevereiro desse ano.
Estou vendo esse ano como um um ano tampão. Falo isso pois não está fácil colocar em prática muita das situações que desenhei a tempos atrás e por que ele está entre mim e os 100 mil reais.
Minha meta são os 100 K. Isso é bom, pois os olhos estão mirando essa quantidade de dinheiro e não me contentarei com menos.

Está lançado o desafio ! E vocês ? Boa sorte a todos !!

quarta-feira, 31 de maio de 2017

ATUALIZAÇÃO PATRIMONIAL MAI/17 (+ 6,12 % ou R$ 3.750,66)

INTRODUÇÃO
Caminhamos para mais um fechamento de mês. Como muitos de vocês, estou vivo. Vi parte do capital investido derretendo e tive que segurar a ansiedade, apesar de saber que em meio a essas crises, o desespero é o pior dos seus amigos. Não lembro onde ouvi ou li essa frase, mas ela resume bem o espírito daqueles que estão tentando sobreviver e plantando a semente de um futuro mais doce: “Você não vende seu carro na crise, por que venderia suas ações?”....

Querem grana !? Tomem grana seus putos !!!


Com muita calma e diligência, venho aumentando a carteira e vai ser assim até eu conquistar a independência financeira.

Vamos aos números:
CARTEIRA ATUALIZADA






GRÁFICO DA RENDA FIXA


GRÁFICO DA RENDA VARIÁVEL



RENDIMENTOS DOS FII’S 



CURTO – MÉDIO – LONGO PRAZO (COMPASS)

META 2017.1 (TÁ DIFÍCIL AINDA É POSSÍVEL !!)


Confesso que ando meio de saco cheio do blog e por esse motivo ando afastado da blogosfera. O blog já está indo pra o seu segundo ano e não tenho estudado muito assuntos interessantes que possam trazer aqui. Para aqueles que ainda visitam a página, o objetivo de montar o blog era (inicialmente) participar do RK do Pobreta (RIP), poder compartilhar experiências reais daqueles que sem dúvida já estão anos luz à minha frente e registrar a minha escalada financeira. De maneira que se não tenho nada a agregar, prefiro não postar.

Não farei reflexão sobre Circuit Breaker e nem da atuação situação do País, pois isso já virou novela. Resta-nos apenas trabalhar, juntar e pagar a conta.

Forte abraço a todos e sucesso !!!



sábado, 29 de abril de 2017

ATUALIZAÇÃO PATRIMONIAL ABR/17 (+1,259% ou R$ 762,15)


INTRODUÇÃO
Mais um fechamento de mês, o 21º desde que eu comecei a luta para sair da famosa corrida dos ratos. Esse mês o rendimento e o aporte foram pífios, para não dizer quase nada. Paciência. Como eu havia comentado no fechamento anterior, eliminei a posição do CDB D+0. Não tenho o interesse em manter mais um investimento atrelado ao CDI.


Sindicalista da CUT tentando resolver os problemas do Bostil.

Por enquanto a estratégia continua a mesma. Não estou tendo tempo nem capital para aportar. Logo não mudarei a carteira.
Novidade apenas é que estou voltando ao mercado como escravo celetista... Manterei o projeto de consultoria em aberto, pois me trouxe bons contatos e foi o que me manteve durante esses últimos 10 meses. Espero que com a volta ao mercado, em um emprego convencional os meus rendimentos fiquem mais retilíneos.

Vamos aos números:

CARTEIRA ATUALIZADA



A partir de maio começaremos a comprar moeda estrangeira, especificamente Dólares, pois estamos com planos para 2018 que dependerão dessa moeda. De maneira simbólica esse mês compramos 3 $ em uma casa de câmbio em uma estação aqui do metrô do RJ. Mas como dito, a partir do mês que vem as compras serão mais regulares.



GRÁFICO DA RENDA FIXA



GRÁFICO DA RENDA VARIÁVEL


RENDIMENTOS DOS FII’S



CURTO – MÉDIO – LONGO PRAZO (COMPASS)



META 2017.1 (TÁ DIFÍCIL)



CONCLUSÃO


Tá complicado bater os 67K da meta semestral, mas ainda não perdi a esperança. O cenário econômico está cada dia mais deplorável e ao invés do povo e nossos governantes se esforçarem para arrumar algo, continuamos rodando atrás do próprio rabo e rolando a dívida. Triste de mais. Só tem uma solução para a maioria que não consegue enxergar, poupança doméstica e trabalho. O resto é só perpetua o status quo que é essa vagabundagem que esta aí. 
Me resta apenas desejar a todos um bom final de mês bons investimentos  !!